2020, est-ce le bon moment pour revendre mon LMNP ?



Préparer sa retraite, bénéficier d’un revenu global, défiscaliser : les raisons qui vous ont amené à devenir propriétaire sous statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP) vont continuer de motiver de nombreux investisseurs en 2020. À l’heure de vendre votre bien LMNP, malgré la crise sanitaire, plusieurs indicateurs laissent à penser qu’investir dans des biens loués meublés dans des résidences services avec un bail commercial représente une bonne opportunité chez les personnes désireuses de se constituer un patrimoine immobilier. Le nombre de personnes recherchant ce type de bien à la vente va donc augmenter dans les prochains mois. Serait-ce le moment idéal pour revendre votre LMNP ?

Covid-19 : les investisseurs croient plus que jamais dans l’immobilier

Une valeur refuge particulièrement chez les particuliers

S’il ne fallait retenir qu'un chiffre de l’enquête réalisée par l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger pendant le confinement, ce serait celui-ci : 90% des investisseurs interrogés perçoivent l’immobilier comme leur placement préféré. Seuls 3% des 659 vendeurs français de cet échantillon envisagent de placer leurs économies dans une assurance-vie et 7% à les miser en bourse. À l’issue de la première semaine du déconfinement, 41% des propriétaires-vendeurs (comprenant des loueurs de meublés) jugeaient que l’offre de biens disponibles à la vente pourrait augmenter d’ici la fin de l’année. Même si l’approche psychologique liée à un éventuel second confinement aiguise la méfiance de certains acquéreurs, plusieurs études donnent de l’espoir sur le ratio demandes d’acquisition/annonces de ventes. Ce dernier pourrait, à terme, réduire la tension immobilière en milieu urbain et faire basculer le rapport de force en faveur des acquéreurs. « 47% des vendeurs se disent disposés à patienter pour vendre leur bien au bon prix. Pas question de le brader, après le choc du confinement, la crainte d’une baisse des prix s’éloigne désormais dans l’esprit des vendeurs. Patients, ils ne sont pas prêts à revoir leurs prix à la baisse et affichent de nouvelles priorités », souligne Séverine Amate, porte-parole chez SeLoger­­­.

La demande locative reste forte

À propos des sondés qui investissent dans la pierre locative, l’étude SeLoger-OMI précise que 23 % se focalisent sur une demande locative forte, qui fait courir à leurs yeux un risque limité de vacance de leur logement.

Profitez de la rareté de l’offre pour vendre votre LMNP

L’offre de biens immobiliers devrait augmenter par petits paliers au fil des mois. En effet, depuis la fin du déconfinement, de nouveaux logements sont mis sur le marché régulièrement. La tendance devrait s’accentuer progressivement à la rentrée de septembre, et a minima jusqu’à décembre prochain. Si vous souhaitez vendre votre location meublée, il peut être intéressant de ne pas trop attendre afin de profiter de la rareté de l’offre avant que le phénomène ne s’inverse !

 

Revente de biens LMNP : des marqueurs d'espoir pour les propriétaires vendeurs au second semestre 2020

Des taux d’intérêt très bas ont une incidence positive sur le moral des vendeurs

La crise sanitaire est apparue en France à une période où les taux d’intérêt étaient à très bas niveau. Dans le prolongement de la loi Pinel, des mesures de soutien du pouvoir d’achat des ménages - initiées par le gouvernement en 2019 - se poursuivent cette année par le biais de dispositifs type “Denormandie dans l’ancien” ou encore le prolongement du dispositif Censi-Bouvard). Ajoutez-y une politique monétaire proposant des taux directeurs et des taux d’emprunt encore très faibles (1,26% en moyenne sur un crédit de 20 ans en mai 2020 selon l’Observatoire du Crédit Logement) et vous disposez d’une dynamique positive dans les stratégies d’endettement et de levier pour l’investissement locatif. Le moral suit : 73% des vendeurs sont confiants à propos de l’aboutissement de leur projet de vente dans les prochains mois. Seul bémol à prendre compte : la tendance des établissements bancaires à donner la priorité à leurs clients déjà acquis, aux dires de MeilleursTaux.com. En juillet, les meilleurs profils obtiennent un taux de 1,35 %, les “très bons dossiers” empruntent à 1,50 % et les “bons dossiers” à 1,75 %.

Reprise économique et rentabilité efficace : la double garantie recherchée par les investisseurs

L’évolution des prix demeure forcément incertaine. Il est donc complexe de savoir s’il faut revendre son bien meublé maintenant ou attendre. La majorité des experts s’accorde sur une reprise économique plus rapide que prévu étant donné un environnement plutôt favorable à l’investissement immobilier. Le contexte de volatilité des marchés financiers, couplé à la minime rémunération sur les liquidités et l’épargne sans risque (dû à une politique de taux quasiment nulle), explique pourquoi l’immobilier devrait conserver les faveurs des investisseurs. Une logique qui parle à des particuliers en quête de rendement efficace et d’une optimisation fiscale sécurisés par l’achat d’un LMNP.

Votre bien a plus de 9 ans ? Vendez-le pour optimiser votre investissement (loi Censi-Bouvard)

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs en résidence services de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu. Cette réduction court sur 9 années. Vous devez donc conserver le logement meublé tout au long de cette période pour ne pas devoir restituer l’avantage fiscal. En cas de vente avant la durée légale (sauf cas exceptionnel), l’administration fiscale reprendra intégralement l’économie d’impôt réalisée. Vous savez ce qu’il vous reste à faire pour optimiser au mieux votre investissement : attendre 9 ans, puis sortir du dispositif fiscal en revendant votre bien afin d’obtenir de la liquidité.

Résidences services pour seniors : le manque d’offre vous assure une vente «facile»

La carence effective dans la satisfaction du besoin en logements pour les seniors perdure depuis des années. Aussi bien pour un public demandeur d’une résidence services pour seniors que s’agissant des EHPAD. Le manque chronique de ce type de biens explique le placement recherché par moult particuliers (comme vous lorsque vous avez investi !) et, par ricochet, la facilité à vendre d’ici la fin 2020 votre LMNP en vue de générer des liquidités. En tant que vendeur potentiel, ne différez pas votre mise en vente pour deux raisons : les investisseurs répondent présents du fait de prix stables et des taux d’emprunt qui restent historiquement bas.

 

En résumé, il ne fait guère de doute que c’est le bon moment pour revendre une location meublée gérée en résidence services (LMNP). Si personne ne connaît encore l’évolution des prix, la plupart des experts bancaires et immobiliers ne présage pas de baisses significatives du prix des acquisitions. Une perspective qui appuie le dynamisme du marché français, noté en juin par l’Observateur du Moral Immobilier, qui comptabilisait 3,5 millions d’acheteurs pour 2,2 millions de vendeurs. Deux autres raisons doivent rassurer les vendeurs potentiels : la réduction de la durée du gel du marché immobilier locatif, ainsi que la très probable reprise économique portée par un plan de relance de l’Etat sur le marché de la construction.

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