Comment bien préparer son assemblée générale de copropriété d’une résidence services ?
En tant que propriétaire d’un bien immobilier en résidence services, vous avez surement reçu, par l’intermédiaire du syndic, votre convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence. En effet, ce temps fort dans la vie de toute copropriété a lieu chaque année et permet à l’ensemble des propriétaires-bailleurs et au gestionnaire de résidence de faire un bilan et de prendre d’importantes décisions concernant notamment la nécessité de réaliser ou non des travaux d’entretien, de procéder à des gros travaux, etc… Une assemblée générale de copropriété en résidence services, ça se prépare ! De l’ordre du jour, à la convocation à l’AG, au vote des copropriétaires, tout est encadré par des règles bien précises. Comment préparer au mieux son AG ? On vous apporte quelques réponses dans cet article !
Assemblée générale de copropriété en résidence services : un évènement obligatoire pour les propriétaires
Une AG de copropriété est un rendez-vous incontournable, qui a lieu au moins une fois par an, pour tous les propriétaires d’un bien en résidence services (EHPAD, résidence étudiante, pour seniors, de tourisme ou d’affaires). Elle rassemble à la fois les propriétaires-bailleurs mais également l’exploitant de la résidence. Elle peut être convoquée soit par le syndic de copropriété, le conseil syndical ou dans certains cas par un ou plusieurs copropriétaire(s), par courrier recommandé au moins 21 jours avant sa date. Mais sachez qu’en cas de convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour une raison exceptionnelle, le syndic n’est pas obligé de respecter ce délai. Ce rendez-vous annuel est donc l’occasion pour les copropriétaires et les gestionnaires, de voter des décisions importantes concernant l’exploitation et l’entretien de la résidence. C’est au syndic ou au conseil syndical qu’il incombe de fixer l’ordre du jour de l’AG, c’est-à-dire de déterminer tous les sujets qui seront abordés au cours de l’assemblée générale (élection, comptes, entretien de la résidence, travaux…).
Assemblée générale de copropriété : des règles à respecter
Si un sujet n’est pas inscrit à l’ordre du jour, il ne pourra pas être voté. Chaque propriétaire peut faire en amont (au moins un mois avant) une demande (par recommandé) pour y ajouter un sujet ou poser une question. Il est donc important de lire attentivement le contenu de l’ordre du jour en amont de votre AG pour ne pas prendre connaissance au dernier moment des différents sujets qui seront soumis au vote. Si pour quelques raisons que ce soit, vous ne pouvez vous rendre à cette assemblée générale, sachez que depuis le 4 juillet 2020, il est désormais possible de voter par correspondance. En effet, avant cette date il fallait choisir un mandataire ou donner procuration à une personne de confiance pour voter à votre place. Dans l’ordre du jour figure également une liste de pièces annexes (contrats, devis, PV d’AG précédents, etc…) que vous pouvez également consulter tout au long de l'année sur l'espace en ligne de votre syndic.
Comment le copropriétaire vote-t-il : les règles de majorité à l’AG
Durant l’assemblée générale tous les sujets inscrits à l’ordre du jour sont examinés, et les copropriétaires sont amenés à voter pour ou contre la mesure proposée. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. C’est-à-dire le vote d’un propriétaire de plusieurs biens (ou d’une plus grande superficie) pèsera plus lourd qu’un propriétaire d’un seul bien (ou d’une plus petite superficie). Mais selon les mesures proposées, des règles de majorité différentes s’appliquent (loi du 10 juillet 1965, modifiée par celle du 24 mars 2014).
- Le vote à majorité simple :
Au cours de ce vote, les décisions sont adoptées si elles ont recueilli une majorité de POUR et sont rejetées si elles obtiennent une majorité de CONTRE. Ce vote est utilisé pour prendre des décisions simples, comme par exemple, le fonctionnement de la copropriété, le vote du budget prévisionnel, l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, etc…
- Le vote à majorité absolue :
Les décisions sont adoptées si elles ont recueilli la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents. Ce vote est utilisé pour la désignation et la révocation du syndic, l’élection des membres du syndic, les travaux d’économie d’énergie, etc…
- Le vote à double majorité :
Pour être adoptée, une décision votée à la double majorité doit rassembler la majorité des copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des tantièmes des voix du syndicat. Ce vote est notamment utilisé pour voter la modification du règlement de copropriété.
- Le vote à l’unanimité :
Pour les décisions plus importantes, comme par exemple la suppression d'un équipement collectif (ascenseur, chauffage), la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat pour la réalisation de travaux votés, etc…, il est nécessaire d’obtenir le vote à l’unanimité. C’est-à-dire que tous les copropriétaires doivent donner leur accord.
L’assemblée générale en temps de Covid19
Avec l’état d’urgence sanitaire que nous subissons depuis plusieurs mois en raison de la Covid19, certains aménagements ont été mis en place dans le déroulement de ces assemblées générales de copropriété. En effet, grâce à la digitalisation des moyens de communication dans la gestion des résidences services, il est parfois possible de réaliser l’AG à distance par visioconférence plutôt qu’en présentiel. Ainsi, par le décret du 20 mai 2020 prolongé par l’ordonnance du 18 novembre 2020 (suite à la seconde vague d’état d’urgence) pour mieux faire face aux périodes de confinement, il est possible de tenir une assemblée générale par tout moyen de communication électronique sans avoir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, jusqu’au 1er avril 2021.
À situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle, comme vu plus haut, il est désormais possible de voter par correspondance via un formulaire obligatoire selon les modalités de l’arrêté du 2 juillet 2020.
Ce vote par correspondance pour les AG deviendra-t-il la norme dans les prochaines années ? L’avenir nous le dira mais nul doute qu’il constituera une alternative au présentiel.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en résidence gérée et vous venez d’assister à l’assemblée générale de votre copropriété ? Vous avez pris connaissance de la réalisation de travaux d’entretien de la résidence, d’un changement de mobilier, d’un renouvellement ou non du bail commercial avec le gestionnaire, etc… et vous souhaitez vendre votre bien LMNP dans les meilleurs délais et au meilleur prix ?
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