Défiscalisation en LMNP : comment ça marche ?



Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location sous le statut LMNP ou vous souhaitez démarrer une activité LMNP ? Savez-vous qu’il est possible de défiscaliser grâce à ce statut et d’être partiellement, voire totalement exonéré d’imposition sur vos revenus locatifs ? De plus, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition de votre bien immobilier et d’être exonéré d’imposition sur la plus-value. Tour d’horizon avec LB2S sur la défiscalisation sous le statut LMNP.

 

Le statut LMNP

Le statut LMNP (loueur meublé non-professionnel) est un statut fiscal qui permet aux investisseurs de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pour être éligible au statut LMNP, il suffit de remplir l’une des 2 conditions suivantes : 

  • vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser le seuil de 23 000 € ;

  • vos revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

 

En d’autres termes, si vos revenus locatifs atteignent 26 000 € et que les revenus de votre foyer fiscal sont supérieurs à 52 000 €, vous pouvez profiter des avantages du statut LMNP.

Vous avez la possibilité de louer votre logement meublé directement ou de le louer dans une résidence de services (d’affaires, de tourisme, seniors, médicalisée ou étudiants) et de confier sa location à un gestionnaire via un bail commercial. Le gestionnaire s’occupe intégralement de la location et vous verse directement les loyers.

 

Bon à savoir : Pour que votre logement soit considéré comme meublé, vous devez fournir à votre locataire une liste précise de mobilier (literie, four, réfrigérateur…).  

 

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

 

Grâce au statut LMNP, vous vous constituez un patrimoine immobilier, vous augmentez vos revenus mensuels et vous profitez d’avantages fiscaux qui sont la pierre angulaire du statut LMNP. 

 

Bénéficiez d’une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs

 

Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif et doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut LMNP vous offre une réduction de votre imposition, voire une exonération complète. Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition qui ont chacun leurs avantages.

 

Le régime micro-BIC

 

Le régime micro-BIC est le plus simple et ne demande pas de comptabilité. Il offre un abattement de 50 % sur l’imposition sur vos revenus locatifs (71 % si votre logement est en meublé de tourisme). Il est applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € (176 200 € pour un meublé de tourisme ou une résidence de service).

 

Le régime réel simplifié

 

Le régime réel simplifié. Ce régime nécessite de tenir une comptabilité et nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable. Dans ce régime, vous pouvez déduire certaines charges d’exploitation et pratiquer l’amortissement comptable, ce qui peut déboucher sur une exonération totale d’imposition sur vos revenus locatifs. Vous pouvez choisir ce régime sur simple demande à l’administration fiscale.

 

La mise en location d’un bien immobilier entraîne des charges d’exploitation que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs sous le statut LMNP au régime réel simplifié, ce qui entraîne mécaniquement une baisse de votre imposition. Il n’existe pas de liste exhaustive des charges d’exploitation déductibles d’où l’intérêt d’être accompagné par un expert-comptable. Si la prestation d’un expert-comptable est bien évidemment payante, ⅓ est une charge d’exploitation déductible. Le reste peut vous être restitué sous forme d’une réduction d’impôt s’il est certifié CGA (centre de gestion agréé). Voici certaines charges d’exploitation que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :

  • les charges de copropriété (hors travaux) ;

  • les intérêts d’emprunts et les frais de dossier ;

  • la taxe foncière ; 

  • l’assurance de propriétaire non-occupant (PNO) ; 

  • les frais de notaire (si le bien a été acheté dans l’année à déclarer) ; 

  • les frais d’agence immobilière et les frais de publication d’annonce sur un site web ; 

  • les charges ou frais fixes (eau, gaz, électricité, internet...) ;

  • les dépenses d’entretien ou de petits travaux (< 600 €) ;

  • les frais d’expert-comptable : ⅓ est déductible. Vous pouvez récupérer les ⅔ restants sous forme de réduction d’impôt si vous vous adressez à un CGA (Centre de Gestion Agréé) ; 

  • l’achat de fournitures (pour les locations saisonnières) ;

  • les provisions de risques impayés ;

  • les honoraires du gestionnaire de résidence (dans le cadre d’un bien LMNP loué à un gestionnaire de résidence de services via un bail commercial) ;

  • les frais d’essence et de parking (lors de vos déplacements pour gérer votre bien immobilier). 

 


 

Le statut LMNP au régime réel simplifié autorise également de pratiquer l’amortissement comptable. Cette opération strictement comptable (elle n’entraîne aucun flux financier réel) compense la perte de valeur de votre bien immobilier et de votre mobilier dû à son usure dans le temps. C’est l’amortissement comptable qui peut vous dispenser totalement d’imposition. Concrètement, votre bien immobilier est ventilé en composant (toiture, façade, électricité…) dont vous pouvez amortir linéairement un pourcentage chaque année. Pas d’inquiétude, c’est votre expert-comptable qui se charge d’effectuer l’amortissement comptable. À titre indicatif, ce tableau permet de vous donner un exemple de l’amortissement comptable : 


 

 

% du prix d’achat

Durée d’amortissement

Taux moyen

Gros œuvre

40

50 ans

2 %

Façade

20

30 ans

3.33 %

Équipement

20

20 ans

5 %

Agencement

20

15 ans

6.67 %

 

Entre les charges déductibles et l’amortissement comptable, vous pouvez donc être totalement exonéré d’imposition sur vos revenus locatifs sur toute la durée de votre activité LMNP. En effet, le statut LMNP ne permet pas d’avoir de résultat déficitaire. Si la déduction des charges et l’amortissement comptable sont supérieurs à vos revenus locatifs, vous pouvez reporter la différence sur le prochain exercice sans limite dans le montant et dans la durée : c’est le report d’amortissement.

 

Un abattement de l’imposition sur la plus-value en cas de revente

 

Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier LMNP, il est probable que vous réalisiez une plus-value qui est elle aussi taxée par l’administration fiscale au taux de 19 % et au titre des prélèvements sociaux (17.2 %). Mais le statut LMNP offre un abattement progressif de cette imposition qui est calculé en fonction de la durée de détention de votre bien :

 

Durée de détention

Abattement de la

plus-value immobilière brute

Abattement des prélèvements sociaux

Entre la 6e et la 21e année

6 % par an

1.65 % par an

La 22e année

4 %

1.6 %

Entre la 23e et la 30e année

 

9 % par an

 

Après 22 années de détention, vous serez donc exonéré d’imposition sur la plus-value. Si vous vendez votre bien immobilier après 30 années de détention, vous serez également exonéré des prélèvements sociaux.

 

Bon à savoir : Il existe certains cas où vous pouvez être exonéré d’imposition sur la plus-value indépendamment de la durée de détention de votre bien immobilier (immeuble sinistré, expropriation, vente d’un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € détenu en pleine propriété…). En cas de revente, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre expert-comptable pour vérifier si vous entrez ou non dans un cas d’exonération de plus-value. 

 

La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition

 

Le statut LMNP permet enfin de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition de votre bien immobilier, uniquement si sa gestion est confiée à un exploitant de résidences de services. Pour récupérer la TVA (20 % du prix d’acquisition), il faut que la résidence propose, au minimum, 3 services parmi les 4 suivants : petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, service de nettoyage régulier des locaux, service d'accueil. 

De plus, il faut renoncer à la franchise en base de TVA (démarche réalisée par l’expert comptable), ce qui permettra de collecter de la TVA sur les loyers et d’en déduire sur vos achats (mobilier, travaux, autres dépenses soumises à la taxe sur la valeur ajoutée). La récupération de la TVA augmente ainsi la rentabilité de votre investissement.

 

L’expert-comptable : un allié de poids pour votre activité LMNP

 

Louer un bien meublé sous statut LMNP offre donc de nombreux avantages, notamment fiscaux. Vous vous constituez un patrimoine immobilier et vous bénéficiez de revenus complémentaires réguliers (sans aucune gestion locative, si vous confiez votre bien à un exploitant de résidences de services via un bail commercial). De plus, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’acquisition et être exonéré d’imposition sur vos revenus locatifs et sur la plus-value en cas de revente. LB2S vous recommande de faire appel au cabinet d’expert-comptable Expertim, filiale du groupe Consultim, afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages du statut LMNP. Tenir une comptabilité est obligatoire sous le régime d'imposition du régime réel simplifié et cette activité complexe peut être très chronophage. Votre expert-comptable vous fera gagner du temps et vous aurez la certitude d’être en règle avec l’administration fiscale. De plus, sa prestation est déductible de vos revenus locatifs : une prestation de qualité et sans conséquence pour la rentabilité de votre investissement. N’hésitez pas à vous mettre en relation avec les équipes de LB2S pour toute information sur le statut LMNP. 

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