Que sont le démembrement de propriété et la nue-propriété ?
L’investissement en nue-propriété séduit de plus en plus de français à la recherche d’un placement immobilier performant, et sans contrainte de gestion. C’est un montage qui présente également de nombreux avantages juridiques et fiscaux. Qu'est ce que la nue propriété et pourquoi avoir recours au démembrement de propriété ? On vous explique tout !
Nue-propriété et usufruit de quoi parle-t-on ?
Avant d’expliquer ce qu’est la nue-propriété, il est nécessaire de rappeler ce qu’est la pleine propriété. Lorsqu’un bien immobilier appartient totalement à une personne, on dit qu’elle en a la pleine propriété, c’est-à-dire qu’elle a le droit de l’utiliser et d’y habiter (l’USUS), d’en disposer comme elle le souhaite, comme par exemple de le vendre (l’ABUSUS) ou d’en percevoir les revenus (le FRUCTUS).
La pleine propriété est donc composée de ces trois éléments :
- L’Usus
- L’Abusus
- Le Fructus
Lorsque l’on décide pour diverses raisons de séparer ces trois droits, c’est-à-dire de ne pas les donner à une seule et même personne, on parle alors de démembrement de propriété. Le bien est alors séparé en deux parties. Prenons l’exemple du démembrement dans le cadre de l’usufruit locatif social, c’est-à-dire réalisé avec un bailleur professionnel (ex : Sequens, Unicil, Vilogia, Plurial Novilia, La Nantaise d’Habitation) :
- le Nu-propriétaire (l’épargnant privé) : il a le droit de disposer du bien et de le vendre s’il le souhaite (avec accord de l’usufruitier), mais n’a pas le droit de l’occuper ou de percevoir des loyers pendant une durée définie contractuellement. Il achète donc les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme. (ABUSUS)
- l’Usufruitier (le bailleur institutionnel) : il a le droit d’occuper le bien, de le louer et de percevoir des loyers et prend à sa charge les travaux d’entretien. Il achète donc l’usage de l’appartement qu’il loue pour la période du démembrement. (USUS + FRUCTUS)
investissement en nue-propriété : en quoi ça consiste ?
Ce type d’investissement est une solution avantageuse autant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire. Il permet d’investir dans l’immobilier à un prix réduit, de se constituer un patrimoine, d’anticiper ses revenus à la retraire et le tout, sur du long terme.
- L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier à un prix inférieur par rapport à l’acquisition en pleine propriété, soit environ 56 à 70% de sa valeur totale
- L’investisseur est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par l’usufruitier pendant une durée de 15 à 20 ans
- Au terme de la période de démembrement, l'investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de l’appartement qu’il peut choisir d’occuper, de vendre ou de louer
Investir en nue-propriété : quels avantages ?
Outre le fait de bénéficier d’une décote de 30 à 44% sur la valeur du bien en pleine propriété, l'achat en démembrement présente d’autres avantages :
La fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique pas : Le nu-propriétaire n’est pas soumis aux impôts liés à l’occupation et à la détention d’un bien immobilier, ce qui veut dire pas de taxe foncière, d’impôt sur la fortune, d’imposition des revenus fonciers, etc. Tout est à la charge de l’usufruitier.
Aucune charge d’entretien du bien ou de travaux : pendant toute la durée du démembrement de propriété c’est à l’usufruitier de gérer l’entretien du bien (article 605 et 606 du Code civil). Aucune dépense ne sera demandée au nu-propriétaire.
Pas de risque d'impayé de loyer : le nu-propriétaire perçoit les années de loyers dès l'acquisition sous forme de réduction du prix de l’appartement.
Pas de frais supplémentaires pour accéder à la pleine propriété une fois la période de démembrement terminée.
Aucune durée minimale de détention du bien n’est imposée : le nu-propriétaire peut vendre quand il le souhaite le bien, tout en conservant les avantages fiscaux acquis. Il pourra également bénéficier d’une imposition allégée sur la plus-value à la revente.
La vente de la nue-propriété
Quelle que soit la raison qui pousse à revendre un bien acquis en nue-propriété, il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de la durée du démembrement. Ainsi, si le nu-propriétaire souhaite vendre son bien, suite à un changement de situation personnelle (décès, divorce, …), ou un besoin d’investir dans un autre projet et de récupérer des liquidités, il peut le faire à tout moment. Et vu que les offres d’acquisition de nues-propriétés en « seconde main » ne sont pas nombreuses sur le marché de l’immobilier, la revente de ce type de bien est souvent rapide mais à condition de se faire accompagner par des professionnels qui seront à même d’optimiser et sécuriser la vente de votre bien dans les meilleures conditions du marché.
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