LMNP : quelles sont les charges déductibles ?

Le statut LMNP (loueur meublé non-professionnel) permet aux investisseurs de générer des revenus locatifs réguliers, mais permet également de profiter d’avantages fiscaux particulièrement intéressants. En choisissant le régime d’imposition réel simplifié, il est même possible d’être totalement exonéré d’imposition sur les revenus locatifs. Néanmoins, pour parvenir à une imposition zéro, il est nécessaire de connaître les subtilités de la comptabilité et notamment les charges déductibles et la notion d’amortissements. Quelles sont les charges d’exploitation que je peux déduire ? Comment fonctionne le principe de l’amortissement ? Puis-je effectuer seul ma comptabilité ? Est-ce obligatoire ? Tour d’horizon de ce qu’il faut savoir du statut LMNP pour limiter son imposition avec LB2S.

Les conditions du statut LMNP

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et de ses nombreux avantages fiscaux, il faut louer un bien immobilier meublé et respecter l’une des conditions suivantes :

Les revenus locatifs dégagés ne doivent pas excéder 23 000 € ;
Ces revenus ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si vous respectez l’une de ces conditions, vous pouvez opter pour une activité LMNP. Vos revenus locatifs seront alors imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quel régime d’imposition choisir ?

Dans le cadre d’un bien immobilier sous statut LMNP, vous pouvez être imposé sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel simplifié. Chacun a ses avantages :

Le régime micro-BIC est le plus simple, il ne nécessite aucune comptabilité et il offre un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce régime s’applique si vos recettes sont inférieures à :
- 72 600 € pour la location d’un logement meublé ;
- 176 200 € pour une chambre d’hôtes ou un meublé de tourisme.
Le régime réel simplifié permet lui de déduire certaines charges d’exploitation et de pratiquer l’amortissement comptable sur le mobilier et l’immobilier. Ce régime permet ainsi de réduire considérablement (voir de l’annuler complètement) votre imposition sur vos revenus locatifs. Il s'applique automatiquement si vos revenus dépassent les seuils précédents. Néanmoins, vous pouvez choisir d’opter pour ce régime librement.

Dans le cadre de cet article sur les charges déductibles et l’amortissement comptable, nous nous intéresserons donc à une activité LMNP sous le régime réel simplifié.

Bon à savoir : L’abattement de 50 % en régime micro-BIC passe à 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

À noter : Le choix du régime réel simplifié pour une location LMNP nécessite obligatoirement de tenir une comptabilité. Il est fortement recommandé de s’adresser à un expert-comptable au vu de sa complexité. Outre des chiffres certifiés (qui éviteront un redressement fiscal), il vous apporte ses conseils en termes de déductibilité des charges et d’amortissement comptable. De plus, sa prestation est déductible de vos revenus locatifs et, dans de nombreux cas, ouvre droit à une réduction d’impôt.

Comment optimiser la fiscalité de ses locations LMNP sous le régime d’imposition réel simplifié ?

Sous le régime réel simplifié, vous pouvez réduire drastiquement votre imposition sur les revenus locatifs en déduisant certaines charges d’exploitation et en pratiquant l’amortissement comptable. Grâce à l’accompagnement d’un expert-comptable, vous pouvez même annuler votre imposition des revenus LMNP.

Quelles sont les charges d’exploitation déductibles ?

Acheter un bien immobilier pour le mettre en location entraîne obligatoirement des frais et des charges qui peuvent représenter un montant important. En louant sous le statut LMNP, vous pouvez les déduire de vos revenus, s’ils sont dans l’intérêt direct de l’exploitation et s’ils concernent la gestion de l’activité LMNP. Vous devez être en mesure de prouver la véracité de ces charges en conservant toutes les factures.

Bon à savoir : Pour pouvoir déduire de vos revenus locatifs les charges d’exploitation, il faut nécessairement que les justificatifs des dépenses aient une date ultérieure au début de votre activité LMNP.

Il n’existe pas de liste exhaustive des charges d’exploitation que vous pouvez déduire de vos revenus, d’où l’intérêt d’être accompagné par un expert-comptable qui connaît précisément toutes les charges déductibles possibles. Néanmoins, voici les principales charges d’exploitation que vous pouvez déduire :

Les charges de copropriété (hors travaux) ;
Les intérêts d’emprunts et les frais de dossier ;
La taxe foncière et la CFE (contribution foncière des entreprises) ;
L’assurance de propriétaire non-occupant (PNO) ;
L’assurance pour loyers impayés ;
Les frais de notaire (si le bien a été acheté dans l’année à déclarer) ;
Les frais d’agence immobilière et les frais de publication d’annonce sur un site web ;
Les charges ou frais fixes (eau, gaz, électricité, internet...) ;
Les dépenses d’entretien ou de petits travaux (< 600 €) ;
Les frais d’expert-comptable : ⅓ est déductible. Vous pouvez récupérer les ⅔ restants sous forme de réduction d’impôt si vous vous adhérez à un CGA (Centre de Gestion Agréé) ;
L’achat de fournitures (pour les locations saisonnières) ;
Les provisions de risques impayés ;
Les honoraires du gestionnaire de résidence (dans le cadre d’un bien LMNP loué à un gestionnaire de résidence de services via un bail commercial) ;
Les frais d’essence et de parking (lors de vos déplacements pour gérer votre bien immobilier).

Quelles sont les dépenses amortissables ?

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier pour une mise en location LMNP, vous pouvez être amené à réaliser des travaux d'aménagements ou de remise en état qui augmenteront la valeur de votre bien. Ces travaux ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs (ce ne sont pas des charges déductibles) mais sont amortissables dans le temps. Il est considéré qu’un bien immobilier s’use avec le temps (et perd de la valeur) et il est donc possible de compenser cette perte en l’amortissant (elle est alors comptabilisée comme une charge non décaissée). Il en va de même pour le mobilier que vous achetez pour la location meublée. Les dépenses amortissables sont généralement supérieures à 600 €, doivent être réalistes et prouvées et étalées dans le temps. L'amortissement est linéaire et spécifique à chaque dépense. À titre d'exemple, le mobilier peut être amorti comme suit :

6 ans pour la literie ;
10 ans pour un canapé, une table de séjour ;

Bon à savoir : L’aménagement intérieur et les travaux de réparation (hors travaux concernant le gros œuvre) sont généralement amortis sur 12 années.

Comment amortir l’immobilier ?

Outre les charges d’exploitation déductibles et les dépenses amortissables, le principal avantage fiscal du statut LMNP réside dans le fait de pouvoir amortir la valeur du bien immobilier en fonction des différents composants du bien immobilier (chaque composant a alors une durée d’amortissement particulière). C’est le principal poste de réduction de votre imposition !

Votre bien immobilier est ventilé et amorti de la manière suivante (image globale et indicative qui peut être modifiée, prenez contact avec un expert-comptable pour connaître exactement comment vous pouvez ventiler et amortir votre bien immobilier) :

	% du prix d’achat	Durée d’amortissement	Taux moyen
Gros œuvre	40	50 ans	2 %
Façade	20	30 ans	3.33 %
Équipement	20	20 ans	5 %
Agencement	20	15 ans	6.67 %

Important : Le prix du terrain n’est lui pas amortissable. L’administration fiscale considère qu’il ne peut pas perdre de la valeur dans le temps.

D’une manière générale, on estime que :

L’immobilier est amorti sur une période comprise entre 20 et 50 ans ;
Le mobilier entre 6 et 10 ans.

L’expert-comptable : un allié de poids de votre activité LMNP au régime réel simplifié

Le statut LMNP au régime réel simplifié vous impose de tenir une comptabilité précise. Si vous n’êtes pas familier de la comptabilité, nous vous conseillons vivement de faire appel à un cabinet d’expert-comptable. Il vous permettra de fournir à l’administration fiscale des comptes irréprochables et sa prestation est déductible : une prestation qui vous apporte une sécurité fiscale !

LB2S vous recommande le cabinet Expertim, filiale du groupe Consultim, spécialisé dans la location meublée. Il vous apportera son expertise sur :

Le choix du mode d’imposition qui convient le mieux à votre situation (micro-BIC ou réel simplifié) et une aide à la création de votre activité LMNP ;
Les charges d’exploitation que vous pouvez déduire et celles qu’il vaut mieux amortir ;
La ventilation des composants de votre bien immobilier et le nombre d’années d’amortissements réalisables ;
Le déficit d’amortissement ;
L’optimisation de la plus-value en cas de revente ;
Réaliser votre déclaration d’imposition annuelle ;
De faire et suivre votre déclaration de TVA.

Pour plus d’informations sur le statut LMNP, ses régimes d’imposition, l’optimisation de son imposition, la récupération de la TVA ou pour l’achat ou la revente de votre bien LMNP, n’hésitez pas à contacter les équipes de LB2S, spécialiste de la location meublée.

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