Prolongation du dispositif Censi-Bouvard



Le dispositif Censi-Bouvard censé prendre fin en décembre 2021 fait l’objet de discussions pour sa prolongation jusqu’à fin 2022. Adoptée par l’Assemblée Nationale, la prolongation de la loi Censi-Bouvard doit passer devant les sénateurs au courant du mois de décembre. Sauf surprise de dernière minute, ce projet devrait être amendé sous peu. Comment fonctionne le dispositif Censi/Bouvard ? Comment pouvez-vous tirer profit de sa prolongation ? LB2S vous présente ce dispositif de défiscalisation immobilière, particulièrement intéressant pour les contribuables.

QUELLES SONT LES CONDITIONS D’UN INVESTISSEMENT CENSI-BOUVARD ?

Quels biens immobiliers ?

 

Les biens immobiliers concernés par le dispositif Censi-Bouvard sont des logements neufs, en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant été réhabilités ou rénovés. Ces logements doivent être situés dans : 

  • une résidence avec services pour étudiants ;
  • une résidence d’accueil et de soins agréée pour personnes âgées dépendantes  ou handicapées (EHPAD)
  • une résidence de services, agréée pour personnes âgées autonomes.

 

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie…), il n’y a pas de zone géographique à respecter : vous pouvez ainsi réaliser un investissement Censi-Bouvard sur l’ensemble du territoire.

 

Comment louer via le dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard est conditionné à un engagement de location de 9 ans. Vous devrez donc signer un bail commercial locatif de 9 années minimum avec le gestionnaire de la résidence, qui s’occupera intégralement de la location (recherche de locataires, recouvrement des loyers, entretien et travaux, formalités administratives…). C’est donc un investissement clé en main, qui ne nécessite de votre part aucune gestion locative, qui peut s’avérer très chronophage en dehors de ce montage spécifique. En revanche, vous ne pouvez pas louer directement le logement à l’un de vos proches.

Dans le bail, figure notamment, la durée d’engagement, le montant des loyers, les modalités de revalorisation des loyers, ainsi que la répartition des charges. De plus, votre logement doit être loué meublé, le mobilier appartenant au propriétaire.

 

Sous quel statut ?

Lors d’un investissement en Censi-Bouvard, vous devez louer sous le statut LMNP (loueur meublé non-professionnel), ce qui implique que vos revenus tirés de la location n’excèdent pas 23 000 € par an, et qu’ils ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus totaux. Ces revenus doivent être déclarés sous le régime des  BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

 

QUELS SONT LES AVANTAGES DU DISPOSITIF CENSI-BOUVARD ?

Une réduction d’impôt sur le revenu

Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables résidant en France, qui cherche à investir dans l’immobilier locatif afin d’obtenir des revenus complémentaires, mais surtout à diminuer leur imposition fiscale. En effet, il offre une réduction d’impôt de 11 % calculée sur le prix hors-taxe du logement acheté, étalée linéairement sur une durée de 9 ans (dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an). Il est donc possible d’acheter plusieurs logements par an, via le dispositif Censi-Bouvard, dans la limite de ce plafond.

 

Attention : Dans le cadre d’un bien immobilier réhabilité ou rénové, la base de calcul prend en compte le prix d'acquisition, majoré du montant des travaux.

La réduction d’impôt est donc intimement liée à ce dispositif. Si vous êtes faiblement imposable, d’autres dispositifs peuvent donc être mieux adaptés à votre situation. 

 

À noter : la réduction d’impôt est soumise au plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 € par an.

Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt obtenue en Censi-Bouvard dépasse le montant des impôts à payer, il est possible de reporter le solde sur 6 années consécutives (si le logement est toujours loué).

 

Récupération de la TVA

Il est possible dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard de récupérer la TVA, qui s’élève à 20 % du prix d’achat hors taxes pour une opération immobilière. Pour cela, il faut que la résidence sélectionnée propose au moins 3 des 4 services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison, et la réception de la clientèle. 

Vous devez effectuer la démarche dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en exploitation de la résidence via les formulaires de remboursement de TVA C.E.R.F.A 10963*15 et 11255*10. Cette récupération de TVA n’est complètement acquise qu’après 20 ans de détention du bien. Si vous revendez votre logement avant ce délai, vous pouvez être redevable de la TVA au prorata des 20ème restant à courir, sauf si l’acquéreur est lui-même assujetti à TVA, auquel vous conserverez pour votre compte la TVA immobilière initialement récupérée.  

 

Le dispositif Censi/Bouvard offre donc de nombreux avantages pour les investisseurs

 

  • la constitution d’un patrimoine immobilier ;
  • des revenus complémentaires sous forme de loyers, jusqu’à 23 000 € par an ;
  • 11 % de réduction d’impôt calculée sur le prix HT du bien immobilier ;
  • la récupération de la TVA ;
  • pas de gestion locative ;
  • pas de carence locative : l’exploitant de la résidence s’engage à vous verser un loyer mensuel, que le logement soit loué ou non.

 

Grâce à la prolongation du dispositif Censi-Bouvard, vous avez encore la possibilité de profiter de tous ces avantages en actant par devant notaire avant la fin de l’année 2022. Vous avez donc l’opportunité de faire baisser votre imposition jusqu’à 33 000 € (11 % * 300 000) répartis sur 9 ans, tout en touchant des revenus complémentaires. Cette prolongation a été motivée par la crise sanitaire, qui a mis en lumière les besoins de la France en termes d’accueil des personnes âgées, et la fragilité du secteur des résidences étudiantes.

 

Exemple d’investissement Censi-Bouvard

Un particulier achète un bien immobilier neuf, qu’il loue meublé dans une résidence étudiante, pour un montant de 120 000 € TTC.

La résidence propose 3 services, il peut donc récupérer la TVA.

  • Calcul de la TVA : TVA = montant TTC * (20/120) = 20 000 €
  • Soit un montant HT de 100 000 €
  • Soit une réduction d’impôt = 11 % * montant HT = 11 000 €

 

Cet investisseur profitera donc de la récupération de la TVA pour un montant de 20 000 €, plus une réduction d’impôt de 1 222 € par an. Au total, son investissement lui aura coûté 89 000 € (120 000 - 20 000 - 11 000), pour un bien immobilier dont la valeur à l’achat est de 120 000 €.

 

QUE FAIRE À LA FIN DES 9 ANNÉES DE LOCATION ?

Pour que le dispositif Censi-Bouvard vous soit totalement profitable, il est nécessaire de le conserver a minima pendant les 9 années d’engagement de location, sous peine de voir l’administration fiscale vous réclamer une partie des avantages fiscaux perçus. Le législateur a néanmoins prévu des exceptions en cas d’accident de la vie (décès, licenciement…). Comme nous l’avons vu précédemment, l’administration peut également vous demander la récupération de la TVA si vous revendez avant une période de 20 ans. Néanmoins, si l’acheteur et le vendeur sont considérés par l’administration comme "assujettis à la TVA”, et que le logement continue à être loué après la vente, le vendeur obtient une “dispense de réversion de la TVA”.   

 

Après les 9 années de location, 2 options s’offrent à vous : continuer de louer, ou vendre votre logement. En continuant de louer, vous percevez toujours les loyers de votre bien immobilier, mais vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt, critère déterminant pour la rentabilité d’un investissement via le dispositif Censi-Bouvard. Les revenus perçus deviennent donc imposables. Il est donc fortement conseillé de vendre après les 9 années de location, quitte à investir dans un autre programme de défiscalisation. Opération d’autant plus favorable, que ce genre de bien est très demandé sur le marché secondaire.

(En savoir plus sur notre article : Fin de l'avantage fiscal Censi-Bouvard : faut-il vendre ? )

 

QUID DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

Sous le statut de LMNP, si vous réalisez une plus-value immobilière (différence entre prix de cession et d’acquisition), vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers. Vous êtes néanmoins exonéré d’impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. 

 

FAITES APPEL À UN PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER POUR VENDRE VOTRE INVESTISSEMENT CENSI-BOUVARD

Pour vendre votre bien immobilier à sa juste valeur, il est important qu’il soit correctement estimé. Plusieurs critères sont ainsi à prendre en compte, comme la localisation de la résidence, la qualité du gestionnaire, les travaux à prévoir... Si le prix de revente est supérieur à plus de 85 % du prix d’achat HT, il est fortement recommandé de vendre votre bien.

Votre professionnel de l’immobilier pourra également attirer votre attention sur certains points qui peuvent faire basculer la rentabilité en cas de revente. Certains aspects comme la récupération de la TVA, la réduction d’impôt, les spécificités des baux commerciaux, nécessitent d’être accompagnés par un professionnel. De plus, il pourra vous conseiller pour investir dans d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, qui s’adapteront parfaitement à votre situation patrimoniale. 

Les équipes de LB2S sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers, et vous apporteront, via leur réseau de partenaires, des solutions clé en main pour votre futur investissement.

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