Quels sont les intérêts du statut LMNP ?



Le statut de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) ne connaît pas la crise auprès des particuliers qui cherchent à investir dans l’immobilier. En effet, ce statut fiscal permet à l’investisseur d’être propriétaire d’un bien immobilier et de générer des revenus exonérés d'impôts. Il présente également de nombreux autres avantages : récupération de la TVA, amortissement du bien, réduction d'impôt, complément de retraite, délégation de la gestion locative, simplicité des démarches administratives... Placer son argent dans la pierre ne doit cependant pas être pris à la légère. C’est pourquoi il est nécessaire de se faire accompagner et conseiller par des professionnels spécialistes en LMNP, comme LB2S.

En quoi le statut LMNP offre-t-il des conditions intéressantes ?

Comment devenir loueur d’un logement meublé en résidence services ?

Commençons par définir les grandes lignes du statut LMNP. Avantageux d’un point de vue fiscal, il consiste à mettre en location un logement meublé dont vous êtes le détenteur au sein d’une résidence services gérée sous bail commercial (résidence médicalisée EHPAD, résidence pour seniors, résidence pour étudiants, résidence de tourisme ou résidence d’affaires). Nous reviendrons en détails sur les avantages fiscaux dans la suite de cet article. Sachez que le statut LMNP (Loueur en meublé non-professionnel) vous autorise à louer un ou plusieurs logements meublés non-professionnels en résidence services en vertu de deux conditions inflexibles :

  • Le bien doit être meublé comme le stipule la loi Alur. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat.
  • Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si vous générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros et ne dépassant pas 50% des revenus du foyer fiscal.

Les gestionnaires qui exploitent ces résidences services doivent proposer au minimum 3 des 4 services para-hôteliers suivants : accueil client même non physique, service de petit déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage.

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez par l'intermédiaire d'un comptable si vous le souhaitez, vous faire identifier auprès de l'administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel avec tenue d'une comptabilité spécifique. Pour cela, il suffit de compléter et renvoyer le formulaire P0i de déclaration de début d’activité, permettant notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de son activité de loueur sous statut LMNP et d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro-Bic ou Réel).

Investissez dans un secteur de niche : la location meublée gérée sous bail commercial

Une résidence services se compose d’un ensemble d’habitations louées, meublées et gérée sous bail commercial à différents publics. Il existe cinq types de résidences services gérées sous bail commercial dans lesquelles il est possible d’investir sous statut LMNP. Chaque segment a ses spécificités, mais chacun répond au besoin en logements des différentes composantes de notre société, selon l’évolution de l’âge et de nos modes de vie. C’est pourquoi la location meublée gérée peut s’avérer intéressante, que vous investissiez dans une résidence pour étudiants, en résidence pour seniors, en EHPAD, en résidence d’affaires ou en résidence de tourisme.

Défiscalisez rapidement grâce à l’aide de professionnels

Le nombre accru de particuliers devenus Loueurs en meublé non-professionnels (LMNP) ne doit rien au hasard. Le succès de ce statut réside dans sa simplicité, qui devrait vous parler : amortir un bien meublé dont vous allez devenir propriétaire tout en bénéficiant de revenus locatifs non-imposables.

Il est essentiel de se faire conseiller par des spécialistes dédiés à la revente de logements meublés gérés sous bail commercial. Chez LB2S, 1ère agence immobilière de France spécialiste en LMNP, qui s’appuie sur les 25 ans d’expérience de Consultim Groupe, un interlocuteur privilégié est là pour vous guider et vous accompagner à travers ses expertises dans les domaines social, fiscal et juridique. Trente experts de l’immobilier géré sous bail commercial sélectionnent avec soin les résidences en menant une analyse tant immobilière que commerciale de l’appartement, qui lui est soumis à l’estimation, et travaille avec la plupart des principaux gestionnaires (Orpea, Belambra Club, Goélia, Cardinal Campus, Studea, Steva, Domitys, DomusVi, Les Jardins d’Arcadie, etc.).

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Un statut relativement flexible

L’un des avantages prépondérants du statut LMNP se niche dans sa relative flexibilité. Peu importe la raison qui vous amène à arrêter la location de votre bien, le dispositif vous permet de vendre votre LMNP à tout moment. Gardez néanmoins en mémoire qu’en cas de non-respect de votre engagement sur une durée précise – par exemple neuf ans avec un investissement locatif sous le dispositif Censi-Bouvard - vous serez alors redevable à l’administration fiscale. En savoir plus sur la revente d’un bien acquis en Censi-Bouvard.

Une fiscalité et des démarches simplifiées

Comme précisé précédemment, l’imposition du statut LMNP se limite à deux options qui permettent de contourner une fiscalité massive. Un autre avantage du dispositif se niche dans la facilité des démarches à réaliser, notamment au moment de procéder à votre déclaration.

Un complément de retraite durable

Dans un monde où la crise sanitaire du covid-19 rend l’économie plus incertaine que jamais, disposer d’un complément de revenus permettant de préserver son pouvoir d'achat, n’est pas un luxe. C’est le choix qu’ont fait des milliers d’investisseurs en optant pour le statut LMNP. Faites comme eux et commencez dès maintenant à bâtir votre patrimoine immobilier.

Fiscalité LMNP : pourquoi investir dans l’immobilier en résidence services avec le statut LMNP ?

Quels avantages fiscaux apportent le statut LMNP ?

Lorsque vous investissez dans un bien en location meublée gérée sous bail commercial dans une résidence services, vos revenus locatifs doivent être placés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Parmi les deux systèmes à disposition, vous pouvez opter entre le régime micro-BIC (également nommé régime forfaitaire) et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Suite au projet de loi de finances de 2018, le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-BIC est passé de 33 200 euros à 72 600 euros par an. Grâce à cette mesure un plus grand nombre de propriétaires peut désormais bénéficier de ce régime fiscal. Ainsi, lorsque la totalité de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 euros par an, vous avez droit à un abattement fiscal de 50% sur ces dernières. A noter que ce montant s’élève à 71 % si votre meublé se trouve dans une résidence tourisme. Attention toutefois, en optant pour le régime micro-Bic, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt), ni même les amortissements comptables.

Le Régime réel

Le Régime réel s’articule autour de la déduction de vos recettes, des dépenses liées au logement meublé sous le statut LMNP : les charges, les travaux d’entretien et de réparations courantes, les frais d’acquisition, les intérêts d’éventuels emprunts, les frais de gestion, l’amortissement du bien, etc. Cela permet donc de gommer tout ou partie des revenus.

Alors, quel régime fiscal choisir sous statut LMNP

Lors d’un investissement locatif en résidence services, c’est le régime fiscal micro-BIC qui va être le plus simple en matière d’obligations déclaratives. Cependant, l’abattement de 50 % est souvent moins intéressant fiscalement que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier géré pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vous. Et à moins d’avoir exercé la profession de comptable dans l’immobilier, les obligations légales liées au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) - comme la déclaration 2033 (qui doit comprendre un bilan simplifié) ou le tableau des immobilisations et des amortissements – nécessite de s’adjoindre les compétences d’un comptable expert en LMNP.

En définitive, le statut LMNP présente de nombreux intérêts au moment d’investir pour s’offrir un complètement de retraite ou organiser une future transmission de biens à vos héritiers, mais également pour amortir votre bien sans être imposé sur vos revenus locatifs. Pour autant, pensez à vous faire épauler par des experts de l’immobilier locatif en résidences services afin de disposer d’un carnet d’adresses auprès d’investisseurs au moment où vous déciderez de revendre.

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