Renégocier ses crédits pour mieux investir

Pour pouvoir investir dans l’immobilier via un emprunt, il est nécessaire de respecter certaines conditions, sous peine de se voir refuser son crédit (notamment un taux d’endettement inférieur à 35 %). Si ce n’est pas votre cas, vous êtes dans l’obligation de le réduire, et de nombreuses techniques existent comme la renégociation de vos emprunts actuels. Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ? Comment réduire son taux d’endettement pour pouvoir investir dans un nouveau projet ? LB2S vous présente ses solutions.

LES CONDITIONS ACTUELLES DE L’OCTROI DE CRÉDIT

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est l’autorité chargée du contrôle de l’ensemble du système financier français. À ce titre, il fixe, entre autres, les règles concernant l’octroi de crédits immobiliers, auxquelles les établissements bancaires doivent se soumettre. Autrement dit, les banques n’ont pas la liberté d'accorder des prêts immobiliers comme elles le souhaitent.

La décision n°D-HCSF-2021-7, qui entre en vigueur au 1er janvier 2022 fixe les conditions suivantes :

Le taux d’effort des emprunteurs (également appelé taux d’endettement) ne peut pas dépasser 35 % (assurances comprises). Ce taux est calculé en établissant un ratio entre l’ensemble de vos revenus et de vos charges. Il garantit ainsi aux emprunteurs un reste-à-vivre suffisamment élevé.
La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans. 2 années différées supplémentaires peuvent être accordées, s’il s’agit d’un bien immobilier neuf, ou ancien si des travaux de rénovation ont été entrepris (dépassant 25 % du prix de l’acquisition).

À noter : Les banques peuvent déroger à ces règles dans la limite de 20 % du nombre d'octrois de crédit par trimestre, dont 80 % doit concerner l’acquisition de résidences principales.

Plusieurs facteurs ont amené le HCSF à prendre ces décisions :

L’endettement des ménages a considérablement progressé ces 20 dernières années (+53.4 % en 2001, pour +100.9 % en 2021), dont la part consacré au crédit immobilier est significative.
La baisse des taux immobiliers qui augmente le nombre de demandes de prêts immobiliers.
La hausse des prix de l’immobilier.
La baisse de rentabilité des banques due à de moindres marges sur le crédit immobilier.

Ces nouvelles mesures sont à prendre en compte lors de la renégociation de votre prêt immobilier. En effet, pour pouvoir le renégocier, vous devez impérativement respecter ces règles, sous peine de vous voir refuser votre futur prêt. Tout comme lors d’une demande de prêt, la banque fera un point sur votre situation financière et personnelle, qui conditionne les modalités liées au prêt. Il vous faut donc préparer votre dossier de renégociation en amont, afin de bénéficier des meilleures conditions possibles. Si vous envisagez de vendre votre bien LMNP dans un future proche, il n'est peut-être pas avantageux de faire une renégociation de crédit...

RENÉGOCIATION OU RACHAT DE CRÉDIT

Si ces deux termes ont le même objectif (vous faire économiser sur le montant global de votre prêt immobilier), leur domaine d’application est différent. Lors d’une renégociation, vous vous adressez à l’établissement bancaire où vous avez souscrit votre crédit, pour réévaluer le taux d’intérêt. Dans le cadre d’un rachat de crédit, vous sollicitez une banque concurrente.

Pourquoi distinguer ces 2 opérations ? Parce que leurs coûts ne sont pas les mêmes. Si vous changez d’établissement prêteur, vous clôturez votre précédent crédit, ce qui vous expose à devoir payer des IRA (indemnités de remboursement anticipé), qui peuvent s’élever à 3 % du capital restant dû (dans la limite de 6 mois d'intérêts). De plus, vous devez vous acquitter des frais de dossier, et de nouvelles garanties qui peuvent être supérieures aux précédentes.

Néanmoins, avec des taux de crédits historiquement bas, et la concurrence actuelle entre les différents établissements prêteurs, renégocier ou faire racheter votre crédit peut vous faire réaliser de belles économies, que vous pourrez investir dans un autre projet immobilier. Faire jouer la concurrence est primordial pour obtenir les meilleures conditions.

FAITES APPEL À UN COURTIER POUR RENÉGOCIER VOTRE PRÊT IMMOBILIER

Faire appel à un courtier peut être très intéressant dans la négociation. En effet, il connaît parfaitement les normes et pratiques de chaque organisme de crédit, ou de compagnies d’assurances. Il maîtrise également les mécanismes de fonctionnement d’un crédit, et saura négocier pour vous les meilleures conditions pour renégocier vos crédits en cours, faire baisser votre taux d’endettement, et ainsi pouvoir investir dans un autre projet immobilier comme par exemple investir dans un bien LMNP en résidence services. De plus, il s’occupe en direct des négociations, ce qui constitue un avantage certain quand on ne maîtrise pas complètement le marché de l’immobilier.

Credifinn, courtier en crédits et assurances, est le spécialiste du financement de la clientèle patrimoniale et des investisseurs non-résidents ou expatriés. Créée en 2002, l'entreprise a développé en plus du financement des résidences principales, un savoir-faire et des solutions propres au financement des projets d'investissements locatifs tels que Pinel, immobilier géré (LMNP), locatif de droit commun, SCPI, monument historique, nue propriété ou des opérations de regroupements de crédits. La forte culture immobilière de Credifinn permet de proposer à ses clients des solutions adaptées à des conditions négociées. Si vous souhaitez concrétiser votre projet immobilier, n’hésitez pas à contacter les équipes de Credifinn au 02.28.21.05.18, ou par mail : contact.courtage@consultim.com.

Si la prestation du courtier est bien évidemment payante, il peut pourtant, vous faire réaliser des économies significatives, et gérer pour vous, la négociation de bout en bout, vous laissant ainsi les mains libres pour vous concentrer sur vos futurs investissements immobilier locatif. De plus, la rémunération du courtier dépend du résultat de sa prestation. En d’autres termes, vous devez le rémunérer uniquement s’il parvient à débloquer des fonds auprès d’un organisme prêteur, et dont vous retirez des avantages à passer par lui : montage du prêt, apport, taux d’assurances, garanties, durée du prêt…

COMMENT RÉDUIRE VOTRE TAUX D’ENDETTEMENT ?

Si vous avez un projet immobilier nécessitant un emprunt, mais que celui-ci amène votre taux d’endettement au-dessus des 35 % fatidiques, il est nécessaire de diminuer votre taux d’endettement sur les crédits en cours. Plusieurs techniques permettent de le réduire.

Renégocier vos prêts immobiliers en cours

La première chose à faire est de renégocier vos crédits en cours. La solution la plus évidente est de négocier directement avec votre établissement prêteur. Si vous avez contracté votre emprunt il y a plusieurs années, vous vous rendrez compte que les taux pratiqués ont considérablement diminué. Toutefois, dans la majeure partie des cas, vous rencontrerez une fin de non-recevoir. En effet, votre banque n’a rien à gagner à l’opération, car elle a elle-même emprunté à des taux élevés, et financerait à perte votre prêt. Une des solutions peut consister à souscrire un autre produit, en plus de votre emprunt (assurance habitation, assurance voiture…). Votre courtier CREDIFINN peut également interroger votre propre banque. Cette dernière comprendra ainsi qu'elle a tout intérêt à lui proposer les meilleures conditions possibles afin d’éviter qu’il ne présente votre dossier à d'autres organismes et que vous ne quittiez cette dernière. Si vous avez un excellent profil, votre banque ne voudra pas perdre un bon client, et sera plus encline à considérer votre demande.

Cependant, si la banque refuse de renégocier votre crédit, vous pouvez vous adresser à un autre établissement. Néanmoins, pour que cette opération ait un intérêt, et qu’elle couvre les frais engendrés, plusieurs conditions doivent être réunies :

Vous devez gagner entre 0.7 et 1 % sur le taux d’emprunt.
Le capital restant dû doit être suffisamment élevé.
La durée écoulée du prêt doit être inférieure à la durée restante de remboursement.
Vous pouvez également racheter votre crédit sur une durée plus longue, afin de faire baisser vos mensualités, et mécaniquement votre taux d’effort.
Vous avez tout intérêt à renégocier l'assurance emprunteur avec votre nouvelle banque.

Dans l’objectif de limiter votre taux d’endettement, ce sont les mensualités que vous cherchez à atténuer. Vous devez donc jouer sur la durée de remboursement de votre crédit, et non pas sur son coût.

Ajuster ses remboursements par la modulation

Certaines banques prévoient dans leurs offres de crédit immobilier, la modulation des échéances de remboursement qui consiste, pour l’emprunteur, à augmenter ou diminuer le montant des mensualités. La variation peut aller jusqu’à 30 %, dans la limite d’un allongement du crédit de 2 ans maximum.

Dans le but de faire diminuer votre taux d’effort, la stratégie consiste à diminuer vos mensualités. Vos charges mensuelles seront alors réduites, et vous pourrez renégocier votre prêt immobilier. Néanmoins, cette stratégie a un coût. En effet, en baissant vos mensualités, vous augmentez le coût de votre emprunt et sa durée. Vous devez donc vous assurer que les gains générés par votre nouveau projet immobilier couvrent le coût de l’augmentation de votre crédit actuel.

Augmenter la durée du prêt

Vous pouvez revoir la durée du prêt que vous souhaitez contracter. Si cela augmente son coût, votre taux d’effort diminue. Vous avez également la possibilité de regrouper vos anciens prêts immobiliers, et demander leur allongement.

Utiliser la délégation d’assurance

Bien que non obligatoire, l’assurance emprunteur est exigée de manière quasi systématique par les établissements bancaires. Celle-ci peut représenter jusqu’à 30 % du coût d’un crédit ! Si la souscription d’une assurance est une condition sine qua non pour obtenir un emprunt immobilier, vous avez la possibilité de la souscrire à une autre assurance que celle proposée par votre banque, grâce à la délégation d’assurance (loi Lagarde n°2010-737, loi Hamon n°2014-344, loi Bourquin). Votre banque n’a pas la possibilité de refuser ce changement, pour peu que vous respectiez l’équivalence des garanties. Concrètement, vous êtes obligés de souscrire au minimum le même niveau de garantie qu’exige votre établissement prêteur.

Lors de votre demande d’emprunt, votre banque vous demandera de remplir une FIS (fiche d’information standardisée), qui détaille les garanties exigées, les conditions de déclenchement des garanties et les exclusions, ainsi que le coût de l’assurance. Vous pouvez alors faire jouer la concurrence, en étant certain de ne pas vous exposer à un refus. Vous pouvez alors prendre une assurance plus avantageuse qui limitera le coût de votre crédit, et donc votre taux d’effort. Vous pouvez également vous servir de la délégation d’assurance pour renégocier votre prêt immobilier. En effet, l’assurance représente une part importante de la rémunération de la banque qui peut préférer renégocier votre prêt, plutôt que de perdre les revenus liés à l'assurance.

Bon à savoir :

Si le coût de l'assurance peut être moindre, veillez aux prestations proposées en cas d 'arrêt de travail. Par exemple, une assurance emprunteur forfaitaire vous remboursera la mensualité du prêt immobilier totale, si vous êtes assurés à 100%. Toutefois, sachez que dans le cadre d’une assurance indemnitaire, et même assuré à 100%, en cas de sinistre le remboursement perçu sera proportionnel à la baisse de revenus. Si, suite à un accident, vos revenus diminuent de 40%, la garantie interviendra donc à hauteur de cette perte.

COMMENT OBTENIR UN EMPRUNT DANS LE CAS D’UN REFUS D'ASSURANCE PRÊT IMMOBILIER ?

Comme nous l’avons vu précédemment, l’octroi d’un prêt immobilier est conditionné à la souscription d’une assurance emprunteur. Il existe certains cas où les compagnies d'assurance refusent de couvrir le prêt (ennuis de santé, profession à risques, vous résidez dans un pays à risque…). Néanmoins, il existe des solutions pour contourner ce refus. Vous pouvez présenter votre demande d’emprunt via votre courtier Credifinn, à un organisme prêteur qui n'exige pas d’assurance. La convention AERAS (Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) le permet notamment.

Une autre solution consiste à faire appel à un organisme prêteur via un courtier comme notre partenaire Credifinn.