Revente LMNP Censi Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard (art. 199 Sexvicies du CGI) adopté en mars 2009, aussi nommé parfois Scellier-Bouvard ou Scellier meublé, concerne les investissements réalisés dans des résidences services neuves ou ayant plus de 15 ans à condition que ces dernières aient fait l’objet d’une rénovation. Par résidences services il faut comprendre : EHPAD, résidence de tourisme de loisir ou résidence d’affaires classées, résidence pour seniors ou résidence pour étudiants. Pour rappel, dans le cadre d’un investissement Censi-bouvard, le logement doit être destiné à la location meublée dans une résidence services pour une durée minimum de 9 ans. Les loyers perçus rentrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Comment revendre un bien acquis sous dispositif Censi-Bouvard ?
QUAND Revendre un LMNP Censi-Bouvard ?
A partir de 9 ans à compter de la date de début du bail
Comme vu précédemment, acheter sous le dispositif Censi-Bouvard, impose une obligation de détention du bien en résidence services pendant 9 ans. L’obligation de détention commence à courir à partir de la date d’effet du bail. C’est donc à 9 ans révolus + 1 jour que vous pouvez acter la vente chez le notaire. Si vous revendez avant le terme des 9 ans, l’administration fiscale est en droit de requalifier votre avantage fiscal et réclamer la restitution de la réduction d’impôt jusqu’ici réalisée. Cette dernière considère que vous n’avez pas respecté l’obligation de détention de votre bien en résidence services. Toutefois, comme stipulé dans l’article 199 Sexvicies du Code Général des Impôts, les cas particuliers comme les décès ou les licenciements, sont traités à part.
Quel bilan à l’occasion de la revente d'un bien acquis en censi-bouvard avec LB2S ?
LB2S a une double vocation : apporter une valorisation rapide et juste des logements meublés, qu’ils aient été acquis initialement en Censi-Bouvard ou non, tout en contrôlant les paramètres juridiques et fiscaux de l’investissement du futur propriétaire et ainsi faire en sorte d’éviter tout litige pouvant naître entre le nouveau propriétaire et le vendeur. LB2S vous permet d’appréhender le bilan global de votre investissement en réalisant sur demande une synthèse des principaux flux financiers enregistrés sur la période : loyers encaissés, capital net vendeur à la sortie, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais comptables, capital restant dû à la banque, etc.
Le sort de la TVA immobilière à l’occasion de la revente en Censi-Bouvard
Voilà un point important méconnu des particuliers qui fait que certains n’osent pas vendre craignant de devoir régulariser la TVA immobilière initialement récupérée, et ce au prorata des 20èmes. Alors pour faire simple, sachez que LB2S, avec le notaire en charge de la rédaction de l’acte, vous permet de conserver cette TVA. En effet, LB2S s’assure de réaliser la vente entre deux assujettis à la tva (le vendeur et l’acquéreur) et fait placer la vente sous l’article 257 bis du CGI qui permet ainsi de vendre hors régime de TVA immobilière.
Les conseils pratiques de LB2S pour une revente réussie
LB2S est un acteur reconnu pour son sérieux et son expertise et à ce titre nous attirons votre attention sur divers points qu’il conviendra de prendre en compte le jour où vous aurez décidé de vendre votre bien en résidence services, que ce soit une chambre médicalisée, une chambre pour étudiants, un appartement en résidence de tourisme de loisirs ou d’affaires ou pour seniors. En effet, vendre un bien immobilier géré sous bail commercial ne s’improvise pas et nécessite d’être accompagné d’experts pour éviter certains risques (reprise de l’avantage fiscal en Censi-Bouvard, plus-value immobilière en tant que Loueur Professionnel, renouvellement du mobilier, renouvellement ou non du bail commercial et à quelles conditions…) qui pour certains pourraient voir votre responsabilité en tant que vendeur engagée, même une fois la vente passée chez le notaire.
Aussi chez LB2S, indépendamment de la compétence des équipes internes, nous avons pris le parti de nouer des partenariats avec des professionnels du droit pour sécuriser au mieux votre vente. C’est dans cet esprit que nous vous conseillerons l’un des notaires que nous avons sélectionné spécifiquement pour leur compétence en matière de vente de biens en résidences services. En outre, dès lors que votre décision de vendre sera prise il vous faudra réunir divers documents dans les meilleurs délais afin de nous permettre d’instruire votre dossier de façon efficace pour mettre votre bien à la vente au plus vite auprès de notre réseau national de partenaires agréés.