Revendre un bien en loi Demessine ZRR
La loi Demessine dont l’objectif était de favoriser les investissements locatifs dans les ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) était une loi de défiscalisation immobilière permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt mais aussi de récupérer la TVA immobilière, sous certaines conditions. En contrepartie, l’investissement devait se faire dans un logement neuf, être loué nu à un exploitant de résidence de tourisme pour une durée de 9 ans, et être situé dans une zone dite de revitalisation rurale (ZRR).
Quand revendre son bien en Demessine - ZRR ?
Raisonnablement il faut vendre au-delà des 9 ans de détention (la date départ à prendre en compte étant la date de prise d’effet du bail commercial) car vendre avant ce terme peut engendrer une reprise de l’avantage fiscal par l’administration pour non-respect de l’engagement locatif. Ce dispositif ayant pris fin le 30 décembre 2010, on peut penser que tout propriétaire peut désormais vendre sans risque. Un professionnel devra toutefois s’en assurer. Au-delà de ces 9 ans de détention, le propriétaire peut vendre quand bon lui semble, le moment à privilégier pour optimiser la revente étant une fois le bail commercial renouvelé avec l’exploitant.
Spécificité de la revente en Demessine - ZRR
Dans le cadre de la revente d’un bien immobilier acquis neuf sous le dispositif Demessine, le propriétaire vendeur n’est pas loueur en meublé non professionnel (LMNP). En effet, le mobilier appartenant à l’exploitant (gestionnaire de la résidence services), le propriétaire encaisse des loyers déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et est donc soumis à une imposition lourde (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux). Aussi, afin d’optimiser le montant de la vente et intéresser un potentiel investisseur, il convient d’organiser concomitamment à la vente de l’immobilier, la vente du mobilier par l’exploitant au nouveau propriétaire. C’est ainsi que ce dernier bénéficiera du statut de loueur en meublé non professionnel et déclarera ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il profitera ainsi des règles d’amortissement comptable pour, en plus de la déduction des charges classiques, gommer une partie de ses loyers et ainsi avoir une fiscalité allégée voire même nulle. A l’occasion de cette démarche, l’exploitant doit accepter de faire un avenant au bail en cours pour le transformer en bail meublé.
LB2S, compte tenu de son expérience et de sa bonne connaissance des exploitants, peut vous accompagner dans cette étape où l’exploitant doit céder son mobilier et transformer le bail en meublé, le tout pour vous permettre de vendre à des conditions optimisées.
Revendre son bien en Demessine ZRR avec LB2S
La valeur ajoutée de LB2S comme précisé ci-avant, consiste en autres à transformer votre bien nu en bien meublé pour pouvoir le vendre dans de meilleures conditions. Mais au-delà de ce point fiscal, LB2S vous permet d’exposer votre bien au niveau national à travers un réseau de mandataires indépendants réparti sur toute la France. Ainsi nous multiplions les opportunités de trouver un acquéreur pour votre appartement. Naturellement il serait tentant de s’adresser à un agent immobilier traditionnel pour qu’il s’occupe de cette vente, malheureusement, autant ces professionnels maîtrisent les transactions de résidences principales ou de résidences secondaires, autant l’immobilier d’investissement sous bail commercial ne fait pas partie de leur domaine d’expertise, au point tel que nombreuses sont les enseignes immobilières qui nous sollicitent pour apporter une solution à leurs clients.
Quel bilan à l’occasion de la revente avec LB2S ?
LB2S a une double vocation : apporter une valorisation rapide et juste des logements achetés dans le cadre de la loi Demessine tout en contrôlant divers paramètres juridiques et fiscaux relatifs à l’investissement du futur propriétaire et ainsi faire en sorte d’éviter tout litige pouvant naître entre le nouveau propriétaire et le vendeur. LB2S vous permet d’appréhender le bilan global de votre investissement en réalisant sur demande une synthèse des principaux flux financiers enregistrés sur la période : loyers encaissés, capital net vendeur à la sortie, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais comptables, capital restant dû à la banque, etc..
Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous aider et vous conseiller dans la vente de votre logement en résidence services, acquis sous le dispositif Demessine ZRR.