Qu'est-ce-que l'usufruit locatif social ?
Le dispositif de l’usufruit locatif social repose sur le démembrement de propriété entre le nu-propriétaire (un investisseur) et l’usufruitier, qui est dans ce cas un bailleur social. Les avantages de ce dispositif sont nombreux pour les différentes parties prenantes : l’investisseur, les bailleurs sociaux, et les collectivités locales. Comment fonctionne l’usufruit locatif social ? Pourquoi acheter la nue-propriété et pour quels intérêts ? Tour d’horizon avec LB2S de l’usufruit locatif social.
PRINCIPES DE L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL
Un manque de logements sociaux
L’usufruit locatif social a été mis en place par les pouvoirs publics afin de répondre à un manque de logements sociaux dans des zones dites tendues. Ces zones tendues correspondent à des communes où les loyers et les prix d’achat de l’immobilier sont élevés en raison de tension sur le marché local, d’où la difficulté des habitants à y trouver un logement correspondant à leurs ressources. Ces zones sont particulièrement recherchées, car elles coïncident à des bassins d’emplois importants.
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) impose à certaines communes de construire un nombre minimum de logements sociaux. Ainsi, l’article 55 de la loi SRU prévoit que les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France), situées dans des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une ville de plus de 15 000 habitants, doivent disposer d’au moins 25 % de logements sociaux, en regard des résidences principales. Ces communes ont jusqu’en 2025 pour atteindre cet objectif, sous peine de sanctions financières. Les maires se retrouvent donc face à un dilemme : une obligation de construction de logements sociaux, dans des périmètres où le foncier est trop élevé pour pouvoir en construire.
Le même problème se pose pour les bailleurs sociaux : l’impossibilité de construire de nouveaux logements sur leurs fonds propres, dû au prix du foncier.
Développer le parc locatif social grâce à des investisseurs privés
Afin de répondre à ce manque de logements sociaux, les pouvoirs publics ont mis en place le dispositif ULS (Usufruit Locatif Social), pour attirer les investisseurs privés. Créé dans les années 2000, cette mesure est maintenant encadrée par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006, et repose sur le principe du démembrement de propriété.
Un démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (détenue par l’usufruitier) de la nue-propriété (le nu-propriétaire). Ainsi, le nu-propriétaire détient la possession du bien immobilier, quand l’usufruitier en détient la jouissance. Ce dernier est ainsi le seul à percevoir les revenus issus de la location. Dans le cadre de l’usufruit locatif social, le nu-propriétaire est un investisseur privé, et l’usufruitier est un bailleur social.
COMMENT FONCTIONNE L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL ?
L’ULS est donc un montage juridique et financier permettant d'accélérer la production de logements sociaux, gérés par des bailleurs sociaux. L’objectif est d’attirer les particuliers à investir dans des logements sociaux grâce à un prix d’achat minoré par rapport à un investissement dans l’immobilier classique, et d’autres avantages notamment fiscaux. En échange de l'abandon de l’usufruit, les prix d'acquisition sont minorés, en moyenne, de 60 %.
Une fois l’investissement réalisé, l’usufruit est cédé à un bailleur social pendant une durée, fixée au préalable, comprise entre 15 et 20 ans. Durant cette période, c’est lui qui s’occupe de la gestion de la location : recherche de locataires, entretien courant des logements et des parties communes, encaissement des loyers. Afin de remplir les conditions de la loi ENL, le bailleur social doit respecter le plafond de ressources des locataires. Le nu-propriétaire prend à sa charge uniquement les réparations structurelles (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et couvertures, réparation des digues, murs de soutènement, et clôtures). Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a donc quasiment pas à intervenir, mais peut à tout moment revendre sa nue-propriété.
À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit de manière automatique et sans frais. Détenant alors la pleine-propriété, il peut vendre le logement, continuer à le mettre en location, ou encore, décider de l’occuper. Le nu-propriétaire doit donner congé au locataire (le bailleur social) 6 mois avant le terme de l’ULS.
C’est au bailleur social d’avertir ses locataires du statut particulier du logement avant l’expiration de l’usufruit. Le locataire a ainsi la priorité d’achat si le nu-propriétaire souhaite revendre le logement, ou peut signer un nouveau bail de location si on le lui propose. S’il respecte toujours les conditions de ressources, le bailleur social a l’obligation de lui proposer une solution de relogement dans le parc social.
À noter :
Le bailleur social détenteur de l’usufruit s’engage à entretenir le logement. Il doit donc le restituer au nu-propriétaire en parfait état.
QUEL EST L’INTÉRÊT DE L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL ?
L’usufruit locatif social est donc un dispositif bénéfique à toutes les parties prenantes : les investisseurs, les bailleurs sociaux, et les collectivités territoriales.
Pour les collectivités territoriales, l’ULS permet de respecter les quotas de logements sociaux fixés par la loi SRU, sans avoir recours à des financements publics. L’ULS permet également la construction de nouveaux logements dans des zones où l’offre locative n’est pas suffisante pour satisfaire la demande, ce qui permet aux habitants de ne pas s’éloigner des bassins d’emplois. Enfin, les logements sociaux favorisent la mixité des populations et l’intégration.
Pour les bailleurs sociaux, l’achat du seul usufruit (en moyenne 40 % du prix d’acquisition), permet de développer leurs parcs immobiliers sans mobiliser de fonds trop importants. L’achat de l’usufruit et la gestion locative sont ainsi couverts par les loyers. Ils sont ainsi à même de proposer des logements sociaux, dans des zones où le foncier est très élevé, à des foyers dont les ressources ne permettent pas l'accès à la location dans ces zones tendues.
Quid alors des investisseurs ? Quel intérêt d’investir dans la seule nue-propriété, sans percevoir de loyers ? Pour que le dispositif de l’ULS fonctionne, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositions attractives à destination des investisseurs.
POURQUOI ACHETER LA NUE-PROPRIETE D’UN BIEN IMMOBILIER LOCATIF ?
L’usufruit locatif social offre aux investisseurs de nombreux avantages, qui couvrent l’inconvénient de la non-perception des loyers. Tour d’horizon des intérêts pour les particuliers d’investir dans le dispositif de l’ULS.
Un prix d’achat décoté
Un des principaux avantages d’acheter uniquement la nue-propriété, est un prix d’achat décoté, compris entre 50 % et 70 % de la valeur du bien. Mais surtout, c’est d’obtenir la pleine-propriété du bien au terme du démembrement. Il faut donc voir cet investissement à long terme. Vous ne tirerez aucuns loyers pendant la période du démembrement, mais devenez pleinement propriétaire d’un bien immobilier. Si vous souhaitez le revendre, vous réalisez ainsi une belle plus-value, exonérable au bout de 15 ans de détention.
C’est donc un bon moyen de préparer sa retraite :
- Vous pouvez acheter votre futur lieu de vie, sans augmenter votre imposition, à moindre coût.
- Vous pouvez anticiper une baisse de revenus, qui sera compensée par la mise en location de votre logement à l’extinction de l’usufruit.
Des avantages fiscaux pendant la durée de l’usufruit
Les impôts locaux dans le cadre d’un démembrement de propriété sont supportés par l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’a donc ni taxe foncière, ni taxe d’habitation à payer. De plus, comme vous ne tirez aucun revenu locatif de votre acquisition, vous vous constituez un patrimoine immobilier sans augmenter votre imposition.
Le recours à un crédit est particulièrement intéressant dans le cadre de l’ULS, si vous avez des revenus fonciers. En effet, les intérêts du crédit sont déductibles des autres revenus fonciers. Idem pour les gros travaux éventuellement à la charge du nu-propriétaire que peuvent nécessiter un logement.
Enfin, les biens acquis en nue-propriété ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), dont le seuil est fixé à 1.3 million d’euros. Si la valeur de votre patrimoine immobilier s’approche de ce seuil, l’acquisition en nue-propriété vous permet de continuer à développer votre patrimoine sans être assujetti à l’IFI.
Possibilité de revendre à tout moment
Dernier avantage, et non des moindres, vous pouvez revendre votre nue-propriété sur le marché secondaire à tout moment. L’acheteur achète uniquement la nue-propriété, et récupère l’usufruit au terme du démembrement. Ce qui signifie que vous avez la liberté de vous désengager à tout moment, sans perdre votre mise de départ, contrairement à d’autres investissements à dispositifs fiscaux. De plus, votre logement est géré par un professionnel, garant de la qualité et du bon entretien des logements, qui en font des biens recherchés sur le marché secondaire.
Chez LB2S, une de nos spécialités est la revente de nue-propriété sur le marché secondaire. Grâce à notre expertise, nous évaluons votre nue-propriété à sa juste valeur, en prenant en compte plusieurs critères comme les tendances du marché immobilier, la qualité du bailleur social, la situation géographique… Si vous souhaitez vous séparer de la nue-propriété de votre logement, nos équipes sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet. N’hésitez pas à nous contacter.