Réussir la vente de son bien LMNP en résidence étudiante
L’achat d’un studio en meublé en résidence étudiante est l’une des options offertes aux investisseurs souhaitant investir sur le marché de la location meublée (LMNP ou LMP). Or, comme pour tout actif patrimonial, il se peut que l’on souhaite se séparer de son actif pour diverses raisons, à court, moyen ou long terme. La plupart du temps c’est pour concrétiser un autre projet qui tient à cœur ou pour repartir sur un autre dispositif fiscal. Lorsque ce moment arrive, il est utile de se poser les bonnes questions et de trouver les réponses adaptées, afin de réussir la vente de son LMNP sur le marché de l’occasion.
Le principe de l’investissement en résidence étudiante
Les résidences de service pour étudiants sont généralement situées à proximité des universités. Ces emplacements assurent au gestionnaire des taux de remplissage élevés. En effet, les résidences bénéficient de la proximité des transports : métro, bus... Par ailleurs, les résidences proposent une offre de services spécialement conçus pour cette clientèle comme l'accueil, la mise à disposition d’une cafétéria, un service de ménage, l’accès à internet, etc.… l’engouement est réel auprès des étudiants qui disposent ainsi d’un produit pensé et conçu pour eux.
Le contexte en 2021 du marché des résidences étudiantes
Les besoins ne cessent de croitre. En effet, l’accroissement du nombre de bacheliers entraîne une demande proportionnelle de logements pour satisfaire aux besoins des étudiants qui entreprennent des études supérieures.
Aussi les projets neufs se multiplient, principalement vendus en bloc à des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, fonds de pension) et minoritairement à des particuliers à la découpe.
Dans ce contexte, de nombreux épargnants s’orientent vers le marché secondaire afin de trouver des solutions en phase avec leur besoin. Ce second marché est majoritairement alimenté depuis 2020 par des biens issus d’opérations de défiscalisation initiées à compter de mars 2009, date d’apparition du dispositif Censi- Bouvard. N’ayant plus d’avantage fiscal, des milliers de propriétaires vendent leur placement immobilier en résidence pour étudiants.
Les conditions pour revendre avec aisance son bien LMNP étudiant
● Conditions relatives à l’exploitant et au bail
Pour réussir la vente de son bien LMNP en résidence étudiante, le bail commercial signé avec un exploitant est essentiel. Plus celui-ci précisera avec clarté la répartition des charges comme les travaux d’entretien et le remplacement des meubles, plus celui- ci sera séduisant pour un éventuel investisseur. Ainsi, le choix du gestionnaire est un élément qui impactera le prix de vente de votre bien en résidence étudiante. Si l’exploitant a les reins solides, il sera en capacité de rémunérer aussi un futur acquéreur. L’investisseur sur le marché de l’occasion ne manquera pas, s’il est bien conseillé, de vérifier son bilan, sa solidité, et comment il a géré le bien pendant les années précédentes. Un exploitant reconnu dans son secteur est un élément déterminant pour fixer le prix. S’il est défaillant ou fragile, le prix devra être revu à la baisse.
Autre élément extrêmement important, la durée de bail restant à courir ; plus il reste d’années avant le terme du contrat, plus la valeur de vente sera importante. En effet, s’agissant d’un placement, l’acquéreur demande à pouvoir bénéficier d’un maximum de profondeur pour avoir la meilleure espérance de rendement possible.
C’est pour cette raison que la plupart des vendeurs se séparent de leur bien une fois le bail renouvelé.
● Conditions relatives à l’emplacement
En LMNP étudiant, comme en immobilier en général, le choix du bon emplacement est fondamental. Celui-ci impactera donc forcément le prix du bien à la revente.
Dès le départ, si le bien a été choisi avec soin, c'est-à-dire dans les lieux les plus recherchés (ou en passe de le devenir), c’est faire en sorte que votre bien immobilier conservera toujours une valeur marchande satisfaisante. C’est donc un gage de sécurité pour éluder des problèmes de décote en cas de retournement de marché. Les bons emplacements sont toujours les plus recherchés et facilitent donc la vente dans les meilleures conditions.
● Conditions relatives au prix, donc au rendement
L’acquéreur est à la recherche de rendement immédiat. Pour certains investisseurs, c’est souvent l’alpha et l’oméga qui le pousseront (ou non) à investir dans votre bien LMNP. Le rendement se calcule en divisant les revenus annuels hors taxes par la valeur du bien (puis en multipliant le résultat obtenu par 100). Le pourcentage ainsi obtenu détermine la rentabilité du bien. Cet indicateur est crucial dans la détermination du prix ! S’il est trop faible, la vente risque de ne pas se faire ou dans des délais peu raisonnables.
Une fiscalité intéressante pour l’investisseur sur le marché de l’occasion
- Statut LMNP
Investir en résidence pour étudiant sous bail commercial permet d’obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce statut permet, en plus de déduire des loyers encaissés les charges courantes (taxe foncière, frais de comptabilité, assurance, travaux, etc..) de bénéficier d’amortissements comptables (de l’immobilier et du mobilier) qui, si besoin est, viennent gommer le reliquat de loyers à déclarer.
- Le sort de la TVA immobilière
La loi dispose, via l’article 257 bis du CGI, que lors d’une vente d’un LMNP entre 2 investisseurs assujettis à la TVA, et si le second investisseur reprend à son compte les engagements de TVA du premier, en conservant le bail commercial, aucune TVA n’est à restituer à l’Etat. Pour ne pas commettre d’impairs, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel comme LB2S spécialisé dans ce type de montage et “au fait” des dernières jurisprudences en la matière.
Comment revendre son bien LMNP en résidence étudiante ?
Pour revendre ce type de bien sur le marché secondaire, il vaut mieux se faire accompagner par un professionnel du LMNP en résidences gérées comme LB2S, afin d’optimiser ses chances de succès. Grâce à son réseau étoffé, LB2S vous apporte le gage de réaliser une vente rapide et au juste prix. La demande pour ce type de biens sur le marché de l’occasion est bien réelle. En effet l’acquéreur va percevoir des loyers immédiats via le bail commercial avec l'exploitant et pourra à son tour amortir le bien. Ce genre de solution d’investissement est prisée, particulièrement dans une période comme celle que nous vivons, avec des épargnants qui disposent de liquidités à investir extrêmement importantes.
Il est également conseillé d’avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine qui apportera son savoir-faire pour vous accompagner dans la revente de votre appartement en résidence services étudiante.
In fine, revendre son bien en résidence étudiante est un moment décisif pour l’investisseur. Si dès le départ, il a suivi scrupuleusement les conseils en supra, nul doute que la revente devrait bien se passer à son tour. Cependant, au vu des spécificités de ce marché en résidence de services, il ne faut pas hésiter à faire appel à un expert qui fera économiser temps et argent à l’investisseur désireux de réaliser une belle opération de revente de son bien en LMNP. Vous souhaitez vendre votre bien en résidence étudiante ? Contactez notre équipe de spécialistes pour une estimation rapide et optimisée de votre bien.